徐sir：武汉购房荟《徐sir侃房》栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！
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Q&A |壹
提问：徐sir，您好，我准备在武汉二环内买房，预算500w以内，精装修房可以适当放宽！
目前在球场街上班，住在徐东群星城附近
主要希望房屋有不错的产品力，属于新一代产品，和老房子有明显差异性，容积率不要太高，不希望住在鸽子笼里！
对于学区没有太高的要求，有学校，过去比较方便就行
新房二手房都可以，对区域没有限制要求！感谢
回答：其实你的预算不算低，基本上已经够到了武汉的高改。
这两年选择换房，也算比较明智的选择。
毕竟，2年前豪宅都是800w起步，没有800w谈都不用谈，预算500-600w很难买到很好的产品。高改的产品，在2、3年前的武汉楼市一直属于盲区，很少有房企关注到。
因为早几年武汉大力发展新区，刚需产品比较多，当年的购买逻辑是“先上车，再买票”，都在赌预期，赌兑现，凸显的房子的金融属性。
但现在几年，楼市逐步回归理性，回归核心区，让房子重回居住属性，自然核心区品质改善产品也会越来越多。
再加上这几年不确定性放大，买民营企业的期房甚至还会出现暴雷，烂尾等情况，导致期房越发难卖，开发商也开始卷产品力了，很多品质改善产品跨级达到了豪宅的品质，像是武汉城建中央云城、三镇中心、汉口公馆、武汉润府、保利天珺、能建长江华府、建发朗玥、联发悦榕华、武汉印，国樾滨江、龙湖御湖境、武汉长江天地等，这些都是第一梯队的板块+最好的产品力打造的改善盘。
这些盘就刷新了我们过去对豪宅的认知，让我们400-600w就能买到豪宅，也通过装标的升级、户型的进阶，产品力打造、公区星级酒店化，园林景观仪式感拉满……各方面提升了居住的品质。
比如现在500-600w有的项目厨电已经用上嘉格纳了，大多数即便不是嘉格纳，那也是当代、劳芬等豪宅标配的产品，光家电就占比几十万，这在过去是想都不敢想的。
又比如原来我们200㎡才能做到四房两厅三卫，现在160㎡+都可以做到四房两厅三卫，尺度感拉满的感觉，同样的功能性，同样的生活场景，可想而知，过去的产品，相当于200㎡浪费了15-20%的空间。
当然也节省了买房成本，比如你买的3-4w元/㎡均价的房产，省了30-40㎡的面积，基本上总价就少了100w，赚100w有多难，相比大家都很了解。
在功能性一样的情况下，少100w，压力可以小很多，而且这几年利率非常低，早几年利率高达5.68%的样子，现在基本上都到3.8%了，已经跌到谷底了。
所以，我一直说当下是最好的买房时机。虽然买错了，可能血本无归，但是买对了，躺赢下半辈子，妥妥的。
如果你不喜欢高容的产品，汉口核心区的，汉口公馆、中寰润府、能建长江华府都是不错的低密产品，也比较符合你的要求。
其实你现在居住的武昌内环都还不错，交通便利，配套齐全，居住还是很舒适的，像是联发悦榕华，还有22层小高层的产品，价格还是2字头；
这些都是我个人比较看好的新房产品，能买新房尽量买新房，但是如果二手房特别便宜，还是可以捡笋，比如华侨城、复地东湖国际，百瑞景中央生活区特别便宜，比周边便宜新房便宜30%还是可以买的，如果价差在10%左右，那我就觉得没必要了，还是新房更香。
具体的可以等你看完项目之后，我们再私下交流。
Q&A |贰
没必要提前买学区房
提问：徐sir，我现有银泰御华园二期房源想出售置换，觉得御华园小了点，而且不看好楼市未来，想找一个自住方便的房子！
尤其想了解盘龙城宋家岗和腾龙大道两个板块有什么区别？感谢
回答：银泰御华园其实在后湖口碑还不错，无奈开发商品牌一般，如果当时有前瞻性，应该在高位把银泰御华园卖掉，置换后湖的海赋江城、中海万锦江城等都可以，这也是我心中认为的最佳方案。
但是目前市场两极分化越来越严重，这也导致了即便是市场统一下行趋势的情况下，后湖可能就仅有那么几个TOP项目才能保值，其他项目的价值也会越来越低。
这其实也很好理解，就像你买车，同样预算的情况下，同为B级车，如果你能够得上奔驰，你肯定就看不上其他品牌了。
因此，未来这样的趋势会越来越突出，如果板块几乎一样的情况下，比的肯定是品质、品牌、物业，因为这三样关乎到你的居住舒适度，显然，银泰御华园并不是最优解。
所以，你的置换时机可能还是晚了，早两年置换，是可以置换到后湖更好的标的物。
主要是现在行情向下，银泰御华园就会比较尴尬，价格可能也不会很理想，再加上武汉天量的二手房，每个小区都会有砸盘的情况，导致二手房的成交也是一路下跌。
如此行情之下，就更考验购房者的眼光了。毕竟在普跌行情下，能抗住这轮周期的项目，就很凤毛菱角，你也不必妄自菲薄，毕竟，项目本身地段、配套都还不错，只是后湖作为睡城，同质化产品比较多，可能竞争压力更大罢了。
坦白说，我还是比较看好后湖的，觉得是汉口比较核心的区域，同区域置换没有必要，置换去盘龙城也更没啥需要。毕竟，银泰御华园虽然算不上很好的标的物，但是打个70分是没问题的，也没必要折腾。
其实如果从资产角度上来看，如果希望自己的手中的筹码更值钱，最重要的考核指标应该是低密，更稀缺。
尤其是当下，一旦房产金融属性消失，诸如小高层、洋房等低密产品的居住优势一下就显现了，肯定更为保值。
如果名下只有一套房，那其实就算刚需，我的建议就不折腾，目前地段、产品都还不错，可以先住着，再多留意一下心仪的新房
但是如果二手房价格持续下跌，那还不如租房。
因为你现在的房产，可能能卖1.7w-1.8w元/㎡，过两年可能就跌到1.3w-1.4w元/㎡，与其砸手上，还不如直接出掉。
方案一：出掉御华园，哪怕再加一点，在后湖同板块看看产品更好的新房
方案二：别折腾，留一下御华园，反正名下就一套房，自住就好
方案三：出掉御华园，在盘龙城置换低密的产品，也是可以的
因为现在也有这样的趋势，很多一线城市的人把房产卖掉，在武汉买一套核心区房子，手持现金，压力也会小很多。
至于你说的两个板块的区别，宋家岗属于新的板块，腾龙大道配套更完善，但是属于老城区。
我个人觉得两个板块未来的空间要取决于盘龙城的人口净流入。你可以关注一下，近几年区域官方发布的人口变化，如果人口净流入更强，宋家岗未来可能比腾龙大道好一些。
如果宋家岗引入企业，以及开发商兑现力一般，腾龙大道确定性肯定更强。
不过，话说回来，最近几年新区我都不太看好，毕竟新区的配套都是靠钱砸出来的，在未来经济情况不太明朗的前提下，相对来说，选择确定性更强的板块，会更稳妥一些。
Q&A |叁
高阶买商铺
提问：徐sir，我家目前情况如下：三口之家目前孩子在外地上大学，在武汉有三套房：
武湖汉口御江澜庭95㎡小三房，传统户型目前空置在，挂中介暂时租不出去，2019入的，已结清贷款产证满2年；
武昌铁机路保利江锦139㎡，2020年交房，目前自住有贷款，产证不满2年
黄浦路有套小房子在出租
另外还有一套老家县城的房子空置在
近期着急想亏几十万卖掉武湖和县城的房子整合一下换成住宅底商，目前和平大道有南山滨江和绿城春风里有门面开盘在售，三四十个平方的6米层高门面140万左右！
同时又想用孩子的名字（已满18岁）帮他买汉阳的招商风华现房175㎡可看江户型，还比较满意，但是地段偏了点，超高层总层数62层，得房率不高！
现在政府有优惠政策，加上开发商又送车位，有点动心！
但是是尾盘可选楼层不多！加上自己不太能肯定汉阳这个板块值不值得入，手上还有100个，主要用来还贷和平时的开支分配，收入稳定。
如果把前面提到的两套房子出掉，加上手上的现金，是买门面好还是买现房好？谢谢您帮我拿拿主意。
买现房的想法，是想利用小孩的名义买房，怕错过一些优惠政策，赌房子未来还会有点行情，再者现房可以用来出租！
买门面的想法是，我时间自由想买来自己经营开个小酒馆打发时间，同时赚点零花钱。
另外还有一个纠结的地方：保利江锦的房子当年也当改善买的，没抢到185㎡的户型，就只买了这个139㎡带车位花了400多一点，还是个低楼层平视一点点江，我担心将来价格也难涨，目前卖只能持平！我想着可不可以再适当等上两年行情好一点再卖！感谢。
回答：看了一下你名下的资产，武湖的产品确实不算太好。
5、6年前，长江新区规划刚出来的时候，可能很多人无脑入武湖，赌的是未来。回过头来看，确实当年太不理智了，被一波上行的行情懵逼了双眼。
再看如今，房产已经打破了上涨的行情，已经来了买房亏钱的时代，当年买房人信仰的价值体系已经崩塌，再加上天量的二手房，让流通性也大打折扣，市场回归理性。
当房价下跌成为共识，房子回归自住需求，价值会越来越像汽车靠拢，成为大宗消费品，只要能提升居住体验，生活品质的提升就是可以入手的，这也是为什么我建议大家置换肯定要选择新房，毕竟产品居住体验感更好。
因此，武湖的产品我不建议等，因为等长江新区发展至少20年，能出掉就尽快出掉，及时止损，现金为王。
你有没有想过，你的房子20年价格不涨，还不如把钱放20年银行，好歹有利息。
至于县城的房子，确实可以出掉，随着人口红利的消失，大城的人口都慢慢负增长，小县城的房产几乎没有未来，一文不值，趁现在还有残值，尽快出掉。
黄浦路的房子如果你觉得价格合适，出掉也可以，房子贵精不贵多，未来房产税出台也可能还会征收税费，得不偿失，完全可以集中火力买一套核心资产。
其实现在买商铺，也不错的选择，自用的思维，回报率算的过来，还是可以入手的，前提买之前多做功能，不要乱买。
至于你想要开酒馆能不能挣钱，那又是另外一回事了。毕竟，没有垮掉的行业，只有垮掉的企业。
和平大道上如果有合适的商铺，总价不高，回报率算的过来（5%、6%往上走）哪怕自己不做了，出租也是可以的。
选铺也是有技巧的：
1、金角、银边，挂角的商铺
2、一线临街
3、大社区底商+一线临街
4、进深短，开间大
5、人流主出入口
十个商铺九个坑！商铺的门槛会更高，可以不着急慢慢找，多看多分析。
主要是你孩子目前刚满18，没必要这么早买房，如果现在手持现金是可以看看高性价比商铺的，没有急迫的居住需求，现在是非必要不买房。
汉阳一直都属于三镇鄙视链末端，除非你在汉阳上班，喜欢江景的，也比较倾向于招商物业的，还是可以看看汉阳，但凡有一点投资思维，想要增值的话，汉阳也可以放放。
因此，我建议你看看商铺，甚至公寓产品，像是武汉长江中心、武汉沙湖中心都是1w出头，价格很香，一套房子出租一个月5000元-6000元没问题，这个租金回报率非常高。所以也不要一杆子打死，商铺、公寓如果买得对，还是可以赚钱的。
永远记住，低阶的人买房，高阶的人买商铺、公寓。
保利江锦，地段还是不错的，最近市场一直处于横盘期，能涨的几率不大了，所以我也认为可以出掉，没必要长持，置换到武汉滨江更为核心的板块，比如武汉长江中心，城投融创武汉印、联投中心等都属于武昌滨江领涨头部板块，未来空间也更大，甚至你也可以看看汉口核心区的产品，都还是有很多不错的选择。
至于你说过两年行情好再卖掉，其实也是个伪命题，我之前问答已经说过，你两年的抗的利息，包括本金在内，其实已经已经拔高你的成本，也会吃掉未来上涨的利润，确实没有必要，趁现在价格合适可以先出掉。
Q&A |肆
青山更抗跌
提问：徐sir，我是跟父母住在司门口得胜桥附近的私房，可以读中华路小学。
未来有可能会拆迁，但是小孩明年9月小孩快要上学了，考虑近期买房。最近2个月看了武昌，白沙洲，汉阳，青山好多新房跟二手的楼盘。现在选择困难了。
总价大概只能控制在200万左右。目前的二手房真的不想碰。但是现在的新房看的中的感觉价格都超出预算。
要求最好能抗跌，以后置换房产的时候别亏太多就行了。
回答：坦白说，私房如果能拆迁还是不错的，但是如果拆不了，可能就属于不动产了，变现也比较困难。
话说回来，你如果买房，武昌、汉阳全看了有点不太合理，这些板块是有先后顺序的，如果你比较在乎抗跌、保值，首先就要排除汉阳，其次，三环外也可以排除，除非你买光谷，光谷是武汉唯一不看环线的板块，自成一套价值体系。
关于你小孩明年9月上学，现有房子对口中华路小学还是不错的，没有必要舍近求远，毕竟，小孩读书不是一两年的事。
主要是我不太清楚你实际的需求，是以小孩读书为主还是以买房增值、保值为主，每个人的需求不太一样，需要具体问题具体分析。
你看到了很多二手房，不想碰的原因，可能是你没看到好的二手房。现在的二手房好产品，价格非常香。像光谷好的二手房价格都跌到了1.6w-1.7w元/㎡，确实很值得捡漏。
如果你200w预算看武昌核心区，我到是觉得可以首选徐东。徐东目前的问题是学区一般，但是在你有中华路小学保底的情况下，200w买徐东确实很划算，离武昌滨江更近，也是需要等待价值兑现的，比如保利城、朗诗熙华府、钢旅蓝郡，融侨滨江城公园观邸都还不错，基本上都能够到。
如果不讲解增值，只求抗跌的话，还可以去看看青山板块。青山已经横盘了差不多7-8年了，价格一直在2w左右，更趋于恒定。
而且青山很多房子可以对口红钢城小学，49中，武钢三中，其实还是蛮不错的选择。而且地段还不错，配套成熟，公园多，生活气息浓厚，还是蛮适合居住的，像是中交澄园，大华铂金悦府，青山樽也可以看看还有没有小户型，华侨城红坊都可以去看看。
第三选项就是看看高铁商务区、华侨城欢乐天际、东湖金茂府，都是地铁口，价格也很香。
至于选新房还是二手房，我给你一个我自己的独家判断方法：5年以内二手房跟同区域的新房，如果价差在20%-30%以上，是可以考虑二手房的，如果差价在20%以下，就选择新房；5年以上10年以内的二手房需要看具体户型、面积、楼层、朝向，都需要是拔尖的水平，才有竞争力；10年以上有些二手房甚至是城市垃圾，买了必亏，你还想买吗？
关于新房的产品，我也说过很多，就不多加赘述了，目前公区大堂、园林、架空层、户型确实已经不是一个档次，如果价差不大的情况下，肯定更倾向于新房。
所以，同区域肯定优先看新房，新房如果不合适，再看看5年以内的二手房。
比如新房价格2w元/㎡，次新房1.5w元/㎡，这个性价比就很不错。毕竟新房交房比较晚，目前差不多都需要2年，二手房即买即住，即便不急着入驻，2年的租金收益也差不多有几万块钱，还是比较不错的。
至于白沙洲的话，200w还是可以买到很不错的标的物，像中建铂公馆、龙湖天璞都还不错，保利锦上买个110㎡特价房应该也能拿下。
白沙洲的主要问题是目前学校一般，配套也尚需时日，但是目前有些特价房低至1.5w元/㎡，这价格已经是5年前的价格，确实还是可以入的。
汉阳，如果要买我只推荐钟家村板块，但是如果你现有的生活、工作半径在武昌，就不建议去汉阳折腾了，虽然开车很近，但是交通也比较堵，可能会有通勤焦虑。
至于你想买未来空间大的房子，坦白说，如果只有一套房，还是以自住，生活、配套为主，还是不要赌兑现，就稳妥一点选核心区、配套成熟的标的。
如果你按照这个顺序，把这些楼盘都看过了，我们再来具体分析。
Q&A |伍
拥抱核心资产
提问：徐sir，我现在的情况是：
海伦小镇有一套房，95㎡三房，有贷款，出租，每个月可以租到1500，租金刚好抵月供
王家湾中央生活城，106㎡，有贷，自住
同济对面、K11背后还有一套宿舍老房，房龄30年以上，无贷，68㎡，房租2000
手上目前只有40个，收入稳定
我现在的问题是，想把海伦小镇和老宿舍卖掉，置换一套更核心的房产，想问徐sir哪里比较保值，增值？顺便问一句，二手房现在价格跌太狠了，您有没有卖房的方案？
回答：首先，我还是满肯定你的想法的，海伦小镇虽然租金可以抵月供，但是确实是非核心区，没有必要长持，肯定是要出掉的。
王家湾的房子，坦白说，我也建议出掉，虽然你现在自住，但是我说了很多次，汉阳板块的房产空间有限，未来的涨幅甚至都不及光谷，尽量还是往汉口、武昌多看看。
至于30年以上的老宿舍，地段确实不错，同济医院对面，核心第一梯队的地段，但是产品确实没什么舒适度而已，趁现在还有价值也要赶快出掉，在同等区域置换更好的产品。
最近还是很多人问我卖房子的情况，事实上，市场下行，没有什么卖房的技巧，如果说要有，那就是砸盘，而从中也有很多乱相：
现在听说，房子不好卖，一些人闻到里面的商机，开始做职业买房砍价人，他们的工作，就是假装买房者，帮他砍价。他们中很多人都是地产行业转行而来，有的甚至就是中介，专业能力非常强，砍价技巧也很强，是会加速二手房价格的下跌；
还有一种，就是徐sir最近听说过的骚操作：有的房产中介既是业主，也是中介，他为了把小区房价打下来，就把自己的小区挂最低价，但是不卖，一直挂着。如果有人去看这个小区的房子，房东不愿意降价，别人就会故意那这套超低的价格的房子来说，人家楼层/朝向比你好，挂这么低的价都卖不出去，倒逼房东降价，房东都很无奈。
这个中介就一套房，他自己住，他也不卖，所以他为了挣钱开单，就这么做。一下把整个小区的成交价打下来了。
这些乱象也是在告诉你，现在二手房市场下行趋势很严重，你手上的三套房都没有什么核心的优势，趁现在骚操作还没有那么多，遇到合适的价格套现走人，才是王道。
主要是我也不知道你房子大概能卖多少钱，海伦小镇应该有个6、70w吧，老宿舍卖个100w差不多，王家湾中央生活区150w问题不大，但是你还有贷款，还完手上200来个肯定有，这个价格在周边置换，就看汉口武广附近的，可以看看三镇中心。
首先，选择比较多，面积蛮丰富的 从64㎡到145㎡都可以选的，其次，又是武广比较核心的地段，中山公园就在旁边，还有万松园，烟火气，生活配套很丰富，我也说过很多次，现在买房都是自住角度选，城市核心，配套成熟，烟火气，自住肯定相当舒适。
而且现在都在说拥抱核心资产，未来肯定是越中心越保值的，汉口是有绝对中心的，一直都在武广商圈，现在有这样的机会，还是可以好好看的。
——投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考——
最后，徐sir也想再说一点：不要轻易赌新区兑现，未来城市发展的逻辑早已经不一样了：未来需要在城市内部实现进一步的集约型城市化，把人口、配套、产业等进一步集中，用极致的效率对抗人口增量放缓甚至负增长时代的新形势和新局面。
如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：
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